房地產業開發周期長，業務復雜而且要占用大量的資金。而房地產的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關鍵環節，其銷售狀況直接關系到房地產投資回報
率的高低。因此，運用稅務籌劃的原理，正確處理房地產銷售活動中的定價以及銷售方式的選取等問題，合理合法地降低企業稅收成本，對于房地產企業而言具有重
要意義。
控制房地產的增值率房
地產的增值率是指房地產的增值額與扣除項目的比率。《土地增值稅暫行條例》規定，土地增值稅實行4級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部
分，稅率是30%；增值額超過扣除項目金額50%的部分，稅率為40%；增值率超過100%但未超過200%的部分，稅率為50%；增值率超過200%的
部分稅率為60%.此外，該條例還特別規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%的免繳土地增值稅。因此，降低房地產銷售中的土地增值稅負擔
的關鍵，就是控制房地產的增值率，在足額計算扣除項目的基礎上，特別注意在制定房地產的銷售價格時，對處于土地增值稅臨界點附近的情況，事先一定要進行必
要的籌劃。也就是說，此時要考慮稅收成本對企業銷售利潤的影響。尤其在臨界點附近，究竟把價格制定的高一些還是稍微低一些，要進行認真的計算和比較，正確
處理銷售價格和稅收之間的關系。
需要特別強調的是，按照現行規定，納稅人建造的普通標準住宅土地增值額未超過扣除項目金額20%的免繳土地增值稅，從而使土地增值稅負擔在增值率為20%時出現大幅度的跳躍。因此待出售的房地產增值率在20%附近時，更應該高度關注。
現舉例予以說明（以下不考慮加計扣除20%部分）：甲房地產開發企業欲銷售5000平方米的商品房，扣除項目金額為840萬元，現有兩種銷售方案，一是按
照2000元/平方米的價格出售；二是按照2100元/平方米的價格出售。那么對于方案一，房屋的售價為2000×5000=1000（萬元），扣除項目
金額為840萬元，增值額為1000－840=160（萬元），增值率為160÷840=19.05%，小于20%的臨界點，無需繳納土地增值稅，企業的
利潤為160萬元。方案二中，由于增加銷售收入50萬元（100×5000），導致增加營業稅及附加50×5%＋50×5%×（7%＋3
%）＝2.75（萬元），因而扣除項目為842.75萬元。按此計算，房屋的增值率為（1050－842.75）÷842.75=24.59%，需要繳納
土地增值稅（1050－842.75）×30%＝62.2（萬元），企業的利潤為1050－842.75－62.2=145.05（萬元），銷售價格提高
之后稅后利潤卻下降了14.95萬元。
設立獨立核算的銷售公司
上面的介紹，說明了如何通過控制和降低房地產銷售時的增值率來降低土地增值稅負擔的問題。但是其局限性在于往往要制定稍低的價格。如果房地產開發商將企業
的銷售部門分離出來，設立為獨立核算的房地產銷售子公司，則房地產企業既能夠以比較高的價格實現房地產的銷售，同時又能夠合理地降低企業的土地增值稅負
擔。
仍以上面的甲房地產開發企業為例（以下均不考慮加計扣除20%因素），該企業原計劃以2400元/平方米的價格出售5000平方米的房產，扣除項目金額為
840萬元，同理可知增值率為42.86%，企業需繳納土地增值稅108萬元，還需要繳納銷售不動產的營業稅2400×5000×5%＝60（萬元），城
市維護建設稅和教育費附加60×（7%＋3%）＝6（萬元），印花稅忽略不計，合計繳納稅款174萬元，企業的稅后凈利潤為186萬元。而如果甲企業設立
獨立核算的銷售子公司，甲企業首先將該商品房以2000元/平方米的價格銷售給該銷售公司，銷售公司再以2400元/平方米的價格對外銷售，則對于甲企業
而言，仍然無需繳納土地增值稅，利潤為160萬元，但是需要繳納營業稅50萬元，城建稅及教育附加5萬元，稅后利潤為105萬元；其銷售子公司實現銷售利
潤200萬元，因非房地產開發企業，不能加計20%扣除，且不能享受普通標準住宅增值率20%之內免稅政策，需繳納營業稅
（2400－2000）×5000×5%＝10（萬元），城建稅及教育費附加1萬元，共計11萬元。其增值率為（1200－1000－11）÷
（1000＋11）＝18.69%，需繳納土地增值稅為：（1200－1000－11）×30%＝56.7（萬元），其稅后凈利潤為132.3萬元，甲公
司和銷售子公司共計實現凈利潤237.3萬元，通過設立銷售子公司比原銷售計劃多實現凈利潤51.3萬元。
變房地產銷售為投資
按照現行稅法規定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不繳營業稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，不再繳納營業稅。這種規定為房地產企業開展稅務籌劃提供了空間。
如果房地產的購買方是具備一定條件的企業或公司，則可以考慮先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。仍以甲企業為例，甲企業欲出售
5000平方米的住房給乙企業，如前所述，如果以2400元/平方米的價格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬元，繳納營業稅60萬元，城市維護建設稅
和教育費附加6萬元。而如果甲企業與購買方乙企業達成協議，甲企業先以該房產向乙企業進行股權投資，稍后再以1200萬元的價格向乙企業轉讓該股權，則可
以合法地免除了60萬元的營業稅和6萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業參與籌劃的積極性，甲企業可以作出一些讓步，給予乙企
業一定的利益補償，但是其數額應以甲企業節約的稅款66萬元為限。
綜上所述，稅務籌劃的目標不僅僅是降低企業某一稅種或者整體的稅收負擔，還在于提高企業的稅收凈利潤以及企業價值的穩定增長。房地產銷售活動的金額大，涉
及面廣，處理也較為復雜，房地產企業一定要結合自身的條件和外部的銷售環境合理開展稅務籌劃。而且稅務籌劃作為企業的一項經營管理活動，不僅要耗費成本，
也存在一定的風險性。比如設立銷售公司就會增加企業的經營成本，變房地產銷售為投資的籌劃方式也存在一定的風險。房地產企業在進行房屋銷售的稅務籌劃時，
事先要進行必要的成本收益分析，并注意風險的防范與控制，進行綜合性的考慮。只有這樣，才能夠充分發揮稅務籌劃的作用。 | 
